クアラルンプール
マレーシアの首都圏として、商業施設、交通、医療、教育機関が集まりやすい中心エリアです。投資、移住、法人設立と組み合わせて検討しやすい一方、立地ごとの価格差や賃貸需要の違いを丁寧に比較する必要があります。
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マレーシア不動産の要点
外国人の購入可否、最低購入価格、税負担、購入手続きの要点を、制度の一次情報にもとづいて整理しています。 最終確認日：2026-07-10
- マレーシアで外国人は不動産を買えますか？
- 買えます。ただし対象は主にコンドミニアムなどのストラタ（区分所有）物件で、州ごとに定められた最低購入価格を満たしたうえで、州政府の外国人購入許可（Foreigner Consent）を取得する必要があります。農地、ブミプトラ割当住宅、低・中価格帯住宅は外国人が購入できません。
- 外国人の最低購入価格はいくらですか？
- クアラルンプールはRM100万以上です。基準額は州ごとに異なり、セランゴール州ゾーン1・2はRM200万、ペナン島の戸建てはRM300万、ペナン本土のストラタはRM50万と幅があります。購入前に必ず当該州の最新の基準額を確認してください。
- 外国人が払う印紙税は何％ですか？
- 2026年1月1日以降に譲渡証書（MOT）を締結する非永住権の外国人および外国法人は、住宅用不動産の取得に対して一律8%の印紙税を負担します。改定前は4%でした。適用の判定はSPA（売買契約）の締結日ではなくMOTの締結日で行われます。マレーシア永住権保有者は対象外で、従来の累進税率が適用されます。
- 購入時の初期費用は物件価格の何％ですか？
- 2026年の印紙税改定後、外国人の初期費用は物件価格の約9〜10%が目安です。内訳は印紙税8%に法務費用と登記費用を加えたもので、改定前の水準（約4.5〜5%）から倍増しています。
出典： PropCashflow「Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026: State-by-State」 ／KPMG Malaysia「Budget 2026 — Stamp Duty」 ／Global Law Experts「A 2025–2026 Guide To Buying Residential Property In Malaysia For Foreigners」
Market
マレーシア不動産の価格相場と規制
州ごとの外国人最低購入価格と、主要エリアの価格・利回りの目安を出典付きで整理しています。
州別の外国人最低購入価格（2026-07-10 時点）
外国人が購入できる住宅の下限価格は州ごとに定められています。基準額を満たしても州政府の外国人購入許可は別途必要です。基準額は改定されるため、契約前に当該州の最新告示を確認してください。
クアラルンプール（連邦直轄領）
- ストラタ（区分所有）
- RM100万
- 戸建て・テラス
- RM100万
- 備考
- 物件種別を問わず一律。日本人が最も検討しやすい水準
セランゴール州 ゾーン1・2
- ストラタ（区分所有）
- RM200万
- 戸建て・テラス
- RM200万
- 備考
- 半島部で最も高い。戸建ては個別名義不可、ストラタ名義のみ
セランゴール州 ゾーン3
- ストラタ（区分所有）
- RM100万
- 戸建て・テラス
- RM100万
- 備考
- ウルセランゴール、サバックバーナム
ペナン島
- ストラタ（区分所有）
- RM100万
- 戸建て・テラス
- RM300万
- 備考
- 戸建ての基準額は全国最高水準
ペナン本土（スブランプライ）
- ストラタ（区分所有）
- RM50万
- 戸建て・テラス
- RM100万
- 備考
- 半島部で最も低いストラタ基準額
ジョホール州
- ストラタ（区分所有）
- RM100万
- 戸建て・テラス
- RM200万
- 備考
- メディニ等の指定国際区域は基準額の適用外
マラッカ州
- ストラタ（区分所有）
- RM50万
- 戸建て・テラス
- RM100万
- 備考
- 観光需要が中心の市場
ヌグリスンビラン州
- ストラタ（区分所有）
- RM65万
- 戸建て・テラス
- RM100万
- 備考
- スレンバンが中心市場
サバ州
- ストラタ（区分所有）
- RM60万
- 戸建て・テラス
- RM100万
- 備考
- 州政府省庁の承認が別途必要
サラワク州（クチン）
- ストラタ（区分所有）
- RM60万
- 戸建て・テラス
- RM60万
- 備考
- LCDA の承認が必要
サラワク州（クチン以外）
- ストラタ（区分所有）
- RM50万
- 戸建て・テラス
- RM50万
- 備考
- 全国最低水準
出典： PropCashflow「Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026: State-by-State」
主要エリアの価格・利回り目安（2026-07-10 時点）
psf は1平方フィートあたりの価格で、マレーシアの取引で一般的に使われる単位です（1平方メートル ≒ 10.76平方フィート）。実際の価格は築年数、階数、眺望、管理状態で大きく変わるため、成約事例での確認が前提になります。
- 価格目安（psf）
- 築10年以内 RM700〜1,300 ／ 新築 RM1,700〜3,000
- 平米単価目安
- 約RM7,500〜14,000（築10年以内）
- 表面利回り目安
- 表面4.5〜5.5%程度（プライムエリアは利回りが低め）
- 価格目安（psf）
- 中央値 RM738
- 平米単価目安
- 約RM7,900
- 表面利回り目安
- 表面4〜5%台（1ベッドルームで5%超の事例あり）
- 価格目安（psf）
- 個別確認（供給が限られ、成約事例で確認）
- 平米単価目安
- 個別確認
- 表面利回り目安
- 個別確認
- 価格目安（psf）
- 個別確認（供給量の影響が大きい）
- 平米単価目安
- 個別確認
- 表面利回り目安
- 個別確認
- 価格目安（psf）
- 個別確認（島側と本土側で大きく異なる）
- 平米単価目安
- 個別確認
- 表面利回り目安
- 個別確認
出典： EdgeProp.my「KLCC area outlook」 ／PropertyGuru Malaysia「Mont Kiara Property Prices」
税・費用の内訳と購入手続きの流れは 価格相場と外国人購入規制のページ で詳しく解説しています。
Area
人気エリアから探す
クアラルンプール中心部から移住候補まで、目的に合わせてエリアを比較できます。
Property
おすすめ物件事例
エリア・目的別に比較できる物件事例です。価格や条件は参考として掲載しており、実際の売出情報は個別にご確認ください。
Purpose
目的から探す
購入目的によって見るべき物件、リスク、確認項目は変わります。
マレーシア不動産が選ばれる理由
外国人が自己名義でコンドミニアムを所有できる。所有形態はフリーホールド（永久所有権）とリースホールド（99年などの借地権）があり、物件ごとに異なる。
英語が広く通じ、売買契約書や登記関連の書類も英語で内容を確認できる。
モントキアラなど日本人居住者が多いエリアがあり、インターナショナルスクールや日系の医療機関へのアクセスを確認しやすい。
クアラルンプールの表面利回りは4〜6%程度が目安。ただしKLCCなど高額エリアは4.5〜5.5%と低く、中価格帯のほうが高くなる傾向がある。
MM2Hなどの長期滞在ビザや、現地法人の設立と組み合わせて検討できる。
一方で2026年1月以降は外国人の印紙税が一律8%となり、初期費用は物件価格の約9〜10%に上昇している。
購入前に知るべき注意点
2026年1月1日以降にMOT（譲渡証書）を締結する外国人は、住宅用不動産の印紙税が4%から8%に倍増している。判定はSPA締結日ではなくMOT締結日で行われる。
州ごとの最低購入価格を満たしても、州政府の外国人購入許可（Foreigner Consent）の取得が別途必要になる。
農地、ブミプトラ割当住宅、低・中価格帯住宅は外国人が購入できない。
表面利回りではなく、管理費・修繕積立金・空室期間・為替を差し引いた実質利回りで比較する。
円安が進むと円換算の取得価格が上がる。リンギット建ての賃料収入も円換算では為替で変動する。
売却時はRPGT（不動産譲渡益税）が課され、保有期間が短いほど税率が高く、外国人にはマレーシア国民より高い税率が適用される。
ジョホールバルなど供給量の多いエリアでは、空室リスクと売却時の流動性を具体的に確認する。
デベロッパーの財務状況と過去の竣工実績を確認する。
マレーシア不動産購入の流れ
初回相談から管理・賃貸運用まで、検討段階で確認する項目を段階的に整理します。
- STEP 1
目的整理
- STEP 2
エリア選定
- STEP 3
物件比較
- STEP 4
資金計画
- STEP 5
現地確認
- STEP 6
契約
- STEP 7
支払い
- STEP 8
引き渡し
- STEP 9
管理・賃貸運用
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目的によって異なります。クアラルンプールは都市機能と賃貸需要を比較しやすく、ジョホールバルはシンガポール近接や価格面を検討しやすい一方、供給量や空室リスクの確認が重要です。
マレーシア不動産購入で注意すべきリスクは何ですか？
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手続き上可能なケースがあっても、周辺環境、管理状態、生活導線、契約条件を確認するため、可能な限り現地確認や専門家への依頼を検討してください。
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