ペナンの不動産・コンドミニアム【2026年】島と本土の価格相場・家賃・外国人の購入条件

ペナンはどんな街か：島と本土（スブラン・プライ）の違い

ペナン州は、ペナン島と、対岸の本土側スブラン・プライの2つの地域からなります。行政も分かれていて、島はペナン島市役所（MBPP）、本土はスブラン・プライ市役所（MBSP）の管轄です。島と本土は、全長約13.5kmのペナン大橋、約24kmの第2ペナン大橋（スルタン・アブドゥル・ハリム・ムアザム・シャー橋）、ジョージタウンとバタワースを結ぶフェリーでつながっています。

島側の北東部には、2008年に世界遺産に登録されたジョージタウンの旧市街があり、その北側のガーニー・ドライブ、タンジュン・トコン、タンジュン・ブンガ、バトゥ・フェリンギと、海沿いに高層住宅が続きます。島の南部には、ペナン国際空港と、半導体・電子部品の工場が集まるバヤン・レパス自由工業地帯があり、マレーシア科学大学（USM）のあるゲルゴルとあわせて、通勤者向けの住宅が多い地域です。

本土側は、交通の拠点であるバタワース（KTM駅とペナン・セントラル）、住宅地のブキ・メルタジャム、第2ペナン大橋のたもとで開発が進むバトゥ・カワンなどからなります。島より土地に余裕があり、価格は島の6割前後の水準です。

公共交通は、島のバヤン・レパス（シリコン・アイランド）からジョージタウンのコムターを経て、本土のペナン・セントラルまでを結ぶLRTムティアラ線（全長29.5km、21駅）が建設中で、完成は2031年の予定です。それまでは、日常の移動は車とバスが中心です。

• 島：ジョージタウン（世界遺産の旧市街）、ガーニー・ドライブ、タンジュン・トコン、タンジュン・ブンガ、ゲルゴル、バヤン・レパス
• 本土：バタワース、ブキ・メルタジャム、バトゥ・カワン
• 橋：ペナン大橋（約13.5km）、第2ペナン大橋（約24km）。ほかにフェリー
• LRTムティアラ線：シリコン・アイランド〜コムター〜ペナン・セントラル、29.5km・21駅、2031年完成予定

地区別の価格相場：島は本土の1.6倍前後

The Edgeの2025年12月の記事では、2024〜2025年の高層住宅の成約平均は、島側で1平方フィートあたりRM723〜731、本土側でRM444〜447と紹介されています。島の海沿いなどの高級物件ではRM800〜1,200を超える例がある一方、郊外や本土の標準的な物件や築年数の古い物件はRM300〜600が中心とされています。

地区ごとに見ると、2025年7月〜2026年7月のブリックズのコンドミニアムの成約中央値は、ジョージタウンのRM956が最も高く、ジェルトン、タンジュン・トコン、ゲルゴル、バヤン・レパスがRM580〜600前後、タンジュン・ブンガがRM523、本土のブキ・メルタジャムがRM384、バタワースがRM354でした。ジョージタウンは高級物件の取引が中心で件数が少なく（42件）、中央値の価格もRM130万を超えています。

外国人の基準額との関係では、島側のコンドミニアムの多くはRM100万未満で取引されており、基準額を満たすのは各地区の上位の価格帯です。本土側は基準額がRM50万のため対象となる物件の範囲は広がりますが、ブキ・メルタジャムやバタワースの中央値はRM50万を下回っています。

• マレーシア不動産の価格相場と州別の外国人購入条件 →

外国人が買える条件：基準額・承認料・3年間の転売制限

ペナン州は、島と本土で外国人の最低購入価格を分けています。ペナン州土地局のガイドライン（2024年8月更新）とマレーシア弁護士会の州別一覧（2024年10月時点）では、島のストラタ（コンドミニアム等）はRM100万、戸建てはRM300万、本土のストラタは個人ならRM50万（外国法人はRM100万）、戸建てはRM100万です（1RM＝39円の目安で、RM100万は約3,900万円）。島の戸建ての基準額は全国でも最も高い水準です。

ほかの州にない負担として、州の承認料（Fi Kelulusan）があります。原則として物件価格の3%（島のRM100万〜150万のストラタは1.5%）で、承認から30日以内に納めます。これとは別に、申請手数料が個人の住宅1件あたりRM1万かかります。さらに、売買契約日から3年間は転売できません。2026年1月以降は外国人の住宅取得の印紙税が一律8%になったため、承認料と合わせた初期費用は他州より重くなります。

購入できない物件として、低価格・中低価格住宅に加えて、ペナン州では中価格住宅と競売物件も外国人は買えません。MM2Hの保有者向けにはRM50万の基準（2戸まで）、永住権保有者にはRM25万の基準があります。

• 州別の最低購入価格と買えない物件 →
• 購入の流れと初期費用 →
• MM2Hの条件 →

土地の権利：フリーホールドが中心だが物件ごとに確認

ブリックズの成約一覧では、島・本土ともに主要なコンドミニアムの多くがフリーホールド（所有期限のない権利）ですが、ジェルトンのセリナ・ベイのようにリースホールド（期限付きの借地権）の物件もあります。リースホールドの物件は残存期間が短くなるほど、売却やローンの条件が厳しくなる傾向があるため、登記簿で権利の種類と残存期間を確認してください。

島側は埋め立て地に建つ物件も多く、バヤン・レパスのシリコン・アイランドなど大規模な埋め立て開発も進んでいます。海沿いの物件は眺望が評価される一方、塩害による設備の劣化や修繕費が大きくなりやすいため、管理状態と修繕積立金の水準を確認しておくと安心です。

• 主要なコンドミニアムはフリーホールドが多い（リースホールドも混在）
• リースホールドは残存期間を登記簿で確認
• 海沿いの物件は塩害と修繕費、管理状態を確認

• コンドミニアムとサービスアパートの違い →

住む人の目線：日本人学校・インターナショナルスクール・病院

ペナンには、文部科学省の在外教育施設に認定された全日制の「ペナン日本人学校」があり、ジョージタウン側のジャラン・スンガイ・ピナンにあります。島には日本国総領事館もあり、日系の製造業が集まるバヤン・レパスとあわせて、駐在員の家族が暮らしやすい環境が整っています。

インターナショナルスクールは、タンジュン・ブンガのダラット・インターナショナルスクール、バトゥ・フェリンギのアップランズ・インターナショナルスクール、ジョージタウンのセント・クリストファーズ・インターナショナル・プライマリースクール、島西部バリク・プラウのプリンス・オブ・ウェールズ・アイランド・インターナショナルスクールなどがあります。

医療は、ペナンが「医療ツーリズム」の拠点として知られるとおり、島に私立病院が集まっています。アイランド病院、グレンイーグルス・ペナン、ロー・グアン・ライ病院、ペナン・アドベンチスト病院、パンタイ病院ペナン、ラム・ワー・イー病院などがあり、公立のペナン総合病院（Hospital Pulau Pinang）もあります。買い物は、島のガーニー・プラザ、ガーニー・パラゴン、クイーンズベイ・モール、本土のAEONモール・スブラン・プライ・シティ、IKEAバトゥ・カワンなどが使えます。

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• マレーシアの家賃相場 →

家賃と賃貸需要：短期賃貸は島のストラタで禁止

公的機関による地区別の賃料統計は公表されていません。参考として、掲載サイトMudah.myの2026年10月時点のアパート・コンドミニアムの募集賃料の平均は、ペナン州全体でRM1,776、ジョージタウンでRM2,300、ゲルゴルでRM2,100、バヤン・レパスでRM1,900、タンジュン・ブンガでRM1,800、本土のブキ・メルタジャムでRM1,600、バタワースでRM1,500でした。古いアパートから高級コンドミニアムまで含んだ平均のため、同じ建物・同じ間取りの募集と成約で確認してください。

賃貸需要は、バヤン・レパスやバトゥ・カワンの工業団地で働く人、マレーシア科学大学（USM）の学生や教職員、医療・観光関連の需要が中心です。一方で、島の高級物件はRM100万を超えるため、家賃との比較で利回りは低くなりやすく、ジョージタウンのように価格が高い地区ほど表面利回りは下がります。

短期賃貸（Airbnb型）は、2026年8月1日に施行された「民間短期宿泊施設（ペナン州地方自治体）条例2026」で規制が強化されました。島側（MBPP管轄）では、すべての種類のストラタ住宅で短期宿泊施設としての運営が禁止されています。本土側（MBSP管轄）は既存の手続きを見直すとされています。許可を得ずに運営した場合、RM2,000以下の罰金か1年以下の禁錮、またはその両方が科されます。島のコンドミニアムを短期賃貸で運用する前提の購入はできないと考えてください。

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注意点：ペナンが向かない人

ペナンは、海沿いの暮らし、医療、日本人学校がそろい、長期滞在先として検討しやすい州です。ただし外国人の購入には、他州より重い承認料（原則3%）と3年間の転売制限があり、印紙税8%と合わせると初期費用がかさみます。売却益税（RPGT）も外国人は所有5年以内で30%、6年目以降も10%かかるため、短期の売買には向きません。

本土側は基準額がRM50万と低く、外国人でも買える物件の幅は広がりますが、地区の中央値はRM30万〜40万台で、売却時の買い手は国内の実需層が中心になります。外国人向けの価格で買った物件が、国内の相場で売れるとは限らない点に注意してください。

• 短期の値上がり益を狙う人（3年間の転売制限と外国人のRPGT）
• 島のコンドミニアムを短期賃貸で運用したい人（2026年8月から禁止）
• 車を使わずに生活したい人（LRTの完成は2031年予定）
• 承認料・印紙税を含めた初期費用を抑えたい人

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