ジョホールバルの不動産・コンドミニアム【2026年】エリア別の価格相場・家賃・住みやすさ

ジョホールバルはどんな街か：位置・交通・地区の分かれ方

ジョホールバルはジョホール州の州都で、シンガポールとはジョホール海峡をはさんで向かい合っています。両国は、JB中心部とウッドランズを結ぶコーズウェイと、西側のイスカンダル・プテリとトゥアスを結ぶセカンドリンクの2本の陸路でつながっており、毎日多くの人がシンガポールへ通勤しています。

市の中心はコーズウェイの出入国審査施設（CIQ）とJBセントラル駅の周辺です。ここに、シンガポールのウッドランズ・ノース駅と約5分で結ぶRTSリンクのブキ・チャガー駅が建設されています。シンガポール陸上交通庁（LTA）は旅客営業の開始を「2026年末」目標としており、マレーシア側は2027年1月1日の開業を見込んでいますが、2026年10月時点で正式な開業日と運賃は発表されていません。

JBには都市鉄道（MRT・LRT）がなく、市内の移動は車が中心です。そのため住む場所は、通勤先（シンガポールか、JB市内か）と子どもの学校の位置で決まることが多く、地区ごとに住む人の層も価格も異なります。このページでは、日本人が検討することの多い地区を、JB中心部（ブキ・チャガー周辺）、ダンガ・ベイ、イスカンダル・プテリ（メディニ）、マウント・オースティン（テブラウ）、フォレストシティの5つに分けて整理します。

• シンガポールとの陸路：コーズウェイ（JB中心部）、セカンドリンク（イスカンダル・プテリ方面）
• 鉄道：JBセントラル駅（KTM）、RTSリンクのブキ・チャガー駅（建設中）
• 空港：セナイ国際空港（JB北部）。チャンギ空港も陸路で利用されている
• 市内の移動は車が前提（都市鉄道はない）

• RTSリンク・JS-SEZと供給過剰の論点（ジョホールバルの不動産投資） →

地区別の特徴と価格：JB中心部・ダンガ・ベイ・イスカンダル・プテリ・マウント・オースティン・フォレストシティ

JB中心部（ブキ・チャガー周辺）は、CIQとRTS駅に近く、シンガポールへの通勤者を意識した高層のサービスアパートが集まる地区です。CIQに隣接するR&Fタンジュン・プテリの開発の2025年8月〜2026年7月の成約中央値は1平方フィートRM1,072で、JB地区の高層住宅全体の中央値RM519の2倍を超えています。不動産コンサルタントは、2024〜2025年の中心部の高層住宅の成約がRM850〜925、中心部の外とイスカンダル・プテリがRM550〜615だったと説明しています（The Edge、2025年12月）。

ダンガ・ベイは、JB中心部から西へ海沿いに続くウォーターフロントの開発地区です。大規模な中国系デベロッパーの開発が多く、カントリー・ガーデン・ダンガ・ベイは同じ期間に215件の成約があり、中央値はRM680でした。戸数が多いぶん売り物件・賃貸物件の競合も多い地区です。

イスカンダル・プテリ（旧ヌサジャヤ）は、ジョホール州の行政機能、教育施設が集まるエデュシティ、医療施設、レゴランド・マレーシアがある西側の計画都市です。中心のメディニ地区は高層住宅が多く、高層住宅全体の成約中央値はRM589、新しいサービスアパートではRM1,000を超える例もあります。マウント・オースティンを含むテブラウは、JB北東部の商業地区で、AEONテブラウ・シティやIKEAテブラウなどの大型店が集まり、高層住宅の中央値はRM453と比較的手ごろです。

フォレストシティは、JBの西端、セカンドリンクに近い人工島の開発で、2023年に特別金融区に指定されました。ブリックズのデータでは、フォレストシティの成約中央値はRM517、中央値の価格はRM28万2,500で、外国人の最低購入価格（RM100万）を大きく下回る価格帯で取引されています。居住者数や入居率の公式な統計は確認できず、生活利便施設はまだ限られています。

• マレーシア不動産の価格相場と州別の外国人購入条件 →

外国人が買える条件：最低購入価格RM100万と州の承認料

ジョホール州で外国人が住宅を買う場合、州政府の承認が必要で、承認の基準となる最低購入価格はストラタ（コンドミニアム・サービスアパート）でRM100万です（1RM＝39円の目安で約3,900万円）。戸建ては基本がRM100万で、JB中心部やイスカンダル・プテリなどの国際ゾーンではRM200万とされています。平屋と1.5階建てのテラスハウスは外国人が買えません。

上の表のとおり、JBの高層住宅の多くはRM100万を下回る価格で取引されています。つまり、外国人が通常の基準で買える物件は、各地区の上位の価格帯に限られます。デベロッパーが特別承認を得てRM100万未満で外国人に販売する例もありますが、2026年4月の報道では、こうした物件は転売先がマレーシア国民に限られるとされています。メディニ地区は外国人の最低購入価格の適用外とされてきました（2017年の報道）が、対象は新築か中古かなど物件と取引形態によって異なると伝えられているため、個別に弁護士を通じて確認してください。

費用面では、州の承認料が2025年に住宅価格の2%（最低RM2万）から3%（最低RM3万）に引き上げられたと報じられています。2026年1月以降は、外国人の住宅取得にかかる印紙税も一律8%です。

• 州別の最低購入価格と買えない物件 →
• 購入の流れと初期費用 →

土地の権利とサービスアパート：フリーホールドが多いが地目を確認

ブリックズの成約一覧を見ると、JB中心部・ダンガ・ベイ・イスカンダル・プテリ・テブラウの主要な高層物件はフリーホールド（所有期限のない権利）が多く、リースホールド（期限付きの借地権）の物件も一部に混在しています。権利の種類は物件ごとに登記簿で確認してください。

JBで販売されている高層住宅の多くは、住宅地目のコンドミニアムではなく、商業地目のサービスアパートです。サービスアパートは、固定資産税や水道・電気料金が商業用の料金体系になる場合があるほか、管理費も高めになりがちです。購入前に、管理費と修繕積立金、地目による料金体系の違いを確認してください。

ジョホール州にはマレー保留地（マレー系の人だけが所有できる土地）があり、外国人は取得できません。古い住宅地の物件や土地付きの物件では、権利証の記載を弁護士に確認してもらうことが欠かせません。

• 主要な高層物件はフリーホールドが多い（物件ごとに登記簿で確認）
• サービスアパートは商業地目が多く、管理費・公共料金の体系が異なる場合がある
• マレー保留地・ブミプトラ割当住戸は外国人が取得できない

• コンドミニアムとサービスアパートの違い →

住む人の目線：学校・病院・買い物・日本人の住みやすさ

教育環境では、イスカンダル・プテリのエデュシティにインターナショナルスクールや海外大学の分校が集まっており、近くにはマルボロ・カレッジ・マレーシアもあります。マウント・オースティンにはオースティン・ハイツ・インターナショナルスクールがあります。文部科学省の在外教育施設の一覧には、全日制の「ジョホール日本人学校」が掲載されています。

医療では、メディニ地区のグレンイーグルス病院メディニ、JB中心部のKPJジョホール・スペシャリスト病院、イスカンダル・プテリのコロンビア・アジア病院などの私立病院があり、公立のスルタナ・アミナ病院もあります。買い物は、日系のAEON（AEONテブラウ・シティ、AEONブキ・インダなど）のほか、ミッドバレー・サウスキー、パラダイム・モールJB、コムターJBCCなどの大型モールがあります。

日本人の住みやすさは、通勤先によって選ぶ地区が変わります。シンガポールへ通勤する人はCIQやRTS駅に近いJB中心部、子どもの教育を重視する家族はイスカンダル・プテリやマウント・オースティン、という分かれ方が一般的です。ただしJBは車社会で、出入国審査の混雑も大きいため、実際の通勤・通学時間を朝夕の時間帯で確かめてから住む場所を決めてください。

• マレーシアの家賃相場 →

家賃と賃貸需要：地区別の目安と利回りの見方

公的機関による地区別の賃料統計は公表されていません。参考として、売買・賃貸の掲載サイトMudah.myの2026年10月時点のアパート・コンドミニアムの募集賃料の平均は、JBでRM2,038、イスカンダル・プテリでRM2,100、テブラウでRM1,700、スクダイでRM1,600でした。これは募集価格の平均で、間取りや家具の有無、築年数による差が大きいため、検討物件と同じ建物・同じ間取りの募集と成約で確認してください。

利回りについては、2026年1月の報道で、不動産コンサルタントがジョホールのサービスアパートの表面利回りを2〜4%、管理の良いプライム物件で最大5%程度と説明しています。供給が多い地区では、オーナーどうしが家賃を下げて入居者を取り合うことがあり、空室期間や管理費を差し引いた実質の利回りはさらに下がります。

短期賃貸（Airbnb型）について、ジョホール州全体を対象とする条例は2026年10月時点で確認できませんでした。ただし、建物の管理組合が細則（バイロー）で短期賃貸を禁止している例があるため、運用を考える場合は購入前に管理規約を確認してください。ペナン州のように州として規制を強める動きもあるため、短期賃貸の収入を前提にした計画は避けるのが無難です。

• 供給過剰（オーバーハング）の統計とRTS後の見通し →
• 家賃収入の確定申告 →

注意点：ジョホールバルが向かない人

JBは、シンガポールに近いことと、同じ予算で広い住戸を選べることが魅力です。一方で、サービスアパートの売れ残りが全国でも多く、外国人の基準額であるRM100万を超える物件は地区の中でも上位の価格帯に限られます。売却するときの買い手は、同じ価格帯を買える外国人か、RM100万以上を払う国内の買い手に限られ、出口が狭くなりやすい点に注意が必要です。

また、RTSリンクの効果は駅から近い範囲に集中すると考えるのが自然で、駅から離れた地区の物件まで「RTS効果」で説明する販売資料には注意してください。売却益税（RPGT）は外国人の場合、所有5年以内で30%、6年目以降も10%かかります。

• 短期の値上がり益を狙う人（外国人のRPGTは5年以内30%）
• 車を持たずに生活したい人（都市鉄道がない）
• 家賃収入で安定した利回りを求める人（供給が多く、家賃競争が起きやすい）
• RM100万未満の特例物件を、転売先の制限を確認せずに買おうとしている人
• 短期賃貸の収入を前提に購入を考えている人

• 売却時の税金（RPGT） →
• マレーシア不動産のローン →
• ペナンの不動産エリアガイド →
• クアラルンプールの不動産エリアガイド →